Perjanjian Sewa Menyewa memang perjanjian yang sering sekali dibuat dalam masyarakat, namun sayangnya karena perjanjian ini dianggap perjanjian yang ‘simple’ jadi seringkali tidak memakai perjanjian tertulis. Pada saat ada sesuatu hal terjadi, para pihak baru meresa bingng. Tulisan saya kali ini merupakan percakapan saya dengan teman yang kebetulan pemilik Broker Properti di Semarang yang bertanya seputar masalah Sewa Menyewa, dan merupakan pengalaman pribadi saya juga, berikut petikan pembicaraannya:
- Apa para pihak wajib membayar pajak seperti pajak-pajak saat transaksi jual beliproperti?
- Yang bayar pajak Pihak yang menerima uang, artinya pihak si pemilik rumah/Yang Menyewakan. Pajaknya namanya PPH. Berbeda dengan saat transaksi jual beli properti, pajak ini tidak harus dibayar dulu sebelum transaksi,tapi pastinya akan terkait dengan Pajak pribadi si Yang Menyewakan, apalagi kalau pihak tersebut sudah memilikiNPWP.
- Bagaimana penyelesaian yang baik untuk duabelah pihak kalau terjadi force majeure misalnya bencana alam, huru
hara,penjarahan dll? - KalauForce Majeure tentunya diluar kekuasaaan manusia/ pihak penyewa dan yang menyewakan. Kedua pihak pun menderita kerugian. Yang satu bangunannya rusak dan harus memperbaiki, yang satu pihak karena bangunannya rusak, tidak bisa tinggal. Hal ini bisa diatasi dengan berbagai cara, tergantung kondisi kerusakan bangunannya dan kesepakatan para pihak. Kalau rusaknya sedikit dan bagian dari bangunan masih bisa ditempati, pemilik rumah dapat memperbaikinya dan pihak penyewa bisa tetap tinggal di bangunan itu. Karena perbaikan besar merupakan tanggung jawab pemilik rumah. Kalau rusak parah atu roboh dan hancur sama sekali seperti terkena gempa, maka pihak Pemilik rumah dapat menyediakan tempat sementara/pengganti dari bangunan yang roboh dengan kondisi yang sama baiknya dengan bangunan yang sebelumnya atau mengembalikan uang sewa untuk jangka waktu yang belum berjalan.
- Apabila pemilik rumah tiba-tiba menjual rumahnya apa boleh? Dan apakah boleh diperjanjikan bahwa selama sewa-menyewa
tidak boleh dijual. - MenurutKITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA INDONESIA, pasal pemilik rumah diperbolehkan menjual tanah dan bangunan yang sedang disewakan, namun bukan berarti sewa-menyewa yang sudah dibuat sebelumnya dapat dibatalkan. Sewa-menyewa terus berlangsung sampai dengan berakhirnya masa sewa. Itu artinya pembeli tanah dan bangunan tersebut harus menunggu sampai waktu sewa menyewa itu habis untuk boleh menempati tanah dan bangunan tersebut.Pihak Yang Menyewakan berubah menjadi si pembeli sebagai pemilik baru, jadi perjanjian sewa-menyewa itu diteruskan dengan pihak yang baru dan
mengikat sama kuatnya. Tidak boleh Pihak Pembeli mengubah-ubah perjanjian yang sudah disepakati sebelumnya secara sepihak. Para pihak boleh saja memperjanjikan bahwa selama sewa-menyewa berlangsung, tanah dan bangunan yang disewakan tidak boleh dijual demi ketenteraman pihak penyewa, asal saja keduabelah pihak setuju. Karena Perjanjian yang dibuat secara sah mengikat keduabelah pihak, selama tidak melanggar hukum (asas konsensualisme) Sedikit tambahan: Saya dan suami pernah menyewa sebuah rumah untuk jangka waktu 2 tahun dan saya membuat perjanjiannya di seorang notaris -untungnya!- ternyata ketika masa sewa baru berjalan hampir setahun, pemilik rumah sudah menjualnya kepada orang lain, dan melalui proses KPR. Artinya rumah yang saya sewa tidak hanya pindah pemilik tapi juga jadi jaminan hutang di Bank, dimana kalau pembeli tidak bayar cicilannya, saya pasti bisadiusir Bank, Karena bank pasti tidak mau tahu. Pihak bank juga menjelaskan dengan tidak mendetail -mungkin sedikit membingungkan buat si pemilik lama dan baru- sehingga saya disuruh buat perjanjian baru dengan pihak penjual maupun pembeli dan saya harus mau mengosongkan rumah itu kapan saja.
Hal ini tidak dapat dibiarkan, karena merugikan saya sebagai penyewa yang beritikad baik dan sudah membayar uang sewa
full dimuka. Saya jelaskan kepada keduabelah pihak bahwa SEWA MENYEWA ini sudah dibuat lebih dulu dan sah, JUAL BELIyang terjadi
kemudian tidak dapat membatalkan SEWA MENYEWA tersebut, apalagi mengusir penyewa begitu saja. HAL ITU MELANGGAR HUKUM! Akhirnya saya diminta mengisi suatu form pernyataan dari bank yang isinya bahwa saya tahu rumah yang saya sewa sekarang dalam jaminan bank, dan jika si pembeli lalali mencicil sampai akhirnya kredit macet, maka rumah itu harus dikosongkkan. Saya menerima karena pihak bank juga harus menanggung resiko jika kredit itu macet. Rupanya Penjual dan Pembeli itu sama-sama tidak mengerti, jadi pikir mereka setelah dijual beres, sewa menyewa bubar. Jadi mereka tidak menyampaikan
informasi bahwa rumah itu sedang disewakan. PENTING BUAT YANG MAU JUAL BELI LEWAT KPR, INFORMASIKAN SEMUANYA KEPADA BANK DAN NOTARISNYA, biar tidak salah langkah. Saya juga buat suatu perjanjian lagi yang mengikat pihak penjual dan pembeli sekaligus, yang isinya bahwa mereka telah menjualbelikan rumah yang saya sewa, namun mereka tidak boleh memutuskan sewa sebelum waktunya dengan alasan apapun juga, termasuk karena macetnya cicilan si pembeli, namun apabila hal itu pun akhirnya terjadi, saya meminta uang sewa saya dikembalikan untuk masa waktu yang tersisa dan belum dinikmati plus biaya pindah dan lainnya. Saran saya sebaiknya kita membuat Perjanjian Sewa Menyewa dengan mencantumkan ketentuan-ketentuan yang jelas, jika perlu minta bantuan notari. Perjanjian dibuat tidak di notaris pun tetap sah, asaal ditandatangani oleh keduabelah pihak dan bermeterai, tapi kalau ada hal-hal yang seperti saya ceritakan tentu kita ada penengahnya yang bisa bertindak benar menurut hukum demi kepentingan kedua belah pihak.
Semoga berguna!