Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

Beberapa waktu yang lalu di Pengadilan Negeri Jakarta Utara ada kasus sengketa tanah antara sebuah PT. (Persero) milik Negara (disini  saya singkat dengan pihak A) dengan sebuah Perusahaan Perorangan (saya singkat dengan pihak B)  dimana pihak A mengakui tanah tersebut merupakan Tanah Hak Pengelolaan yang penguasaannya diberikan oleh Negara kepada pihak A dan dibuktikan dengan Sertifikat HPL (Hak Pengelolaan)  sementara pihak B juga mengakui bahwa tanah tersebut adalah miliknya yang dibeli dari pihak Z dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan PPAT dan merupakan tanah dengan status Hak Guna Bangunan (dalam hal ini menurut pemahamannya adalah HGB murni) dan dibuktikan dengan Sertifikat HGB.

Dalam perkembangan perkara tersebut kemudian diketahui latar belakang mengapa tanah HPL milik Negara tersebut kemudian bisa menjadi salah tafsir sebagai tanah HGB murni, adalah karena tanah tersebut sebelumnya merupakan tanah dengan status HGB diatas HPL yang diberikan pihak A kepada pihak X dengan Perjanjian Penggunaan Tanah HPL yang dalam salah satu klausulnya disebutkan bahwa tanah dengan status HGB diatas HPL ini tidak boleh dialihkan kepada pihak lain melalui cara apapun tanpa persetujuan dari pihak pemegang HPL (dalam hal ini adalah pihak A).

Pada kenyataannya, pihak X kemudian mengalihkan tanah dengan status HGB diatas HPL tersebut kepada pihak Y melalui AJB dan disahkan dengan Sertifikat HGB di hadapan PPAT, dan selanjutnya dari pihak Y mengalihkan lagi kepada pihak Z dengan proses pengalihan hak yang sama.

Dilatarbelakangi perkara yang telah saya ilustrasikan tersebut diatas, maka disini  saya ingin menguraikan sedikit mengenai definisi Hak Atas Tanah, termasuk Hak Pengelolaan berikut beberapa Peraturan Perundangan yang mengaturnya.

Hak atas tanah ialah hak yang memberi wewenang kepada pemiliknya untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.  Ciri khasnya ialah si empunya hak berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya. [1]

Pengelompokan hak-hak atas tanah ialah sebagai berikut :

  1. Hak atas tanah yang bersifat tetap : [2]
  2. Hak Milik

Merupakan hak turun-temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dan jangka waktu Hak Milik tidak terbatas.

  1. Hak Guna Usaha

Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka waktu tertentu, dan tujuan penggunaan tanahnya terbatas. Hak Guna Usaha juga tidak dapat dibebankan pada tanah Hak Milik dan hanya dapat diberikan oleh Negara.

  1. Hak Guna Bangunan

Merupakan hak untuk mengusahakan (mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah) tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, untuk jangka waktu tertentu.

  1. Hak Pakai

Adalah hak untuk menggunakan dan / atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan undang-undang.

  1. Hak Sewa Tanah Bangunan

Adalah hak yang memberi kewenangan untuk mempergunakan tanah, dalam hal ini adalah tanah milik orang atau pihak lain dengan membayar sejumlah uang pemasukan kepada pemilik tanah tersebut.

  1. Hak Pengelolaan

Menurut Pasal 1 ayat (3) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Sedangkan berdasarkan Penjelasan Pasal 2 ayat (3) huruf f Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, antara lain berupa perencanaan dan peruntukan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga. Bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan tersebut dapat diberikan kepada pihak lain dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Pemberiannya dilakukan oleh Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang berwenang, atas usul pemegang Hak Pengelolaan yang bersangkutan.  Dalam Pasal 67 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 diatur mengenai siapa saja yang dapat diberikan Hak Pengelolaan, yaitu :
Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada :
1.      Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah

  1. Badan Usaha Milik Negara
  2. Badan Usaha Milik Daerah
  3. PT. Persero
  4. Badan Otorita
  5. Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.

Pada Pasal 67 ayat (2) ditambahkan ketentuan pemberian haknya yaitu :

“Badan-badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah.”

Sedangkan subjek dari Hak Pengelolaan adalah badan-badan hukum, disebutkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 yaitu : [3]

  1. bank-bank yang didirikan oleh Negara
  2. perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian
  3. badan-badan keagamaan
  4. badan-badan sosial.

Mengenai tatacara peralihan hak diatas tanah HPL kepada pihak ketiga dulu diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tatacara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya (sudah dicabut dengan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tetapi disertakan dalam penulisan ini karena apa yang diatur di dalamnya belum ada ketentuannya dalam peraturan penggantinya)

  1. Pasal 3 ayat (1) menyatakan : Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang Hak Pengelolaan, baik yang disertai dengan pendirian bangunan diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga yang bersangkutan.
  2. Pasal 5 menyatakan : Hubungan hukum antara Lembaga, instansi, dan atau Badan atau Badan Hukum (milik) Pemerintah pemegang Hak Pengelolaan, yang didirikan atau ditunjuk untuk menyelenggarakan penyediaan tanah untuk berbagai jenis kegiatan yang termasuk dalam bidang pengembangan pemukiman dalam bentuk perusahaan, dengan tanah Hak Pengelolaan yang telah diberikan kepadanya, tidak menjadi hapus dengan didaftarkannya hak-hak yang diberikan kepada pihak ketiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Peraturan ini pada Kantor Sub Direktorat Agraria setempat.
  3. Pasal 7 menyatakan : Bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan yang diberikan kepada Pemerintah Daerah, Lembaga, Instansi, Badan atau Badan Hukum Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah untuk pembangunan, dan pengembangan wilayah industri dan pariwisata, dapat diserahkan kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Menteri Dalam Negeri atau Gubernur / Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang Hak Pengelolaan yang bersangkutan.
  4. Pasal 9 menyatakan : Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai sebagaimana termaksud dalam Pasal 7 tunduk pada ketentuan-ketentuan tentang hak-hak tersebut, sebagaimana termuat dalam Undang-Undang Pokok Agraria dan peraturan pelaksanaannya yang mengenai hak-hak itu serta syarat-syarat khusus yang tercantum di dalam surat perjanjian yang dimaksudkan dalam Pasal 3 dan Pasal 8.
  5. Pasal 11 menyatakan : Terhadap tanah untuk keperluan Lembaga, Instansi Pemerintah atau Badan /Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, yang bergerak dalam kegiatan usaha-usaha sejenis dengan Perusahaan Industri dan Pelabuhan yang diberikan dengan Hak Pengelolaan dapat diperlakukan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 sampai dengan Pasal 10 , yang ditegaskan di dalam surat keputusan pemberian Hak Pengelolaan yang bersangkutan.

——————————————————————————–

[1] Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum). Cetakan ke-3, (Jakarta : CV. Rajawali, 1991), hal. 229.

[2] Ibid., hal. 230.

[3] _________, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan –Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, Pasal 3.

4 thoughts on “Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan”

    1. Tanah Hak Pengelolaan pada hakekatnya adlah sempilan dari hak menguasai negara atas tanah-tanah yang ada di Indonesia.
      Hak Pengelolaan dikuasai pengelolaannya oleh pemerintah melakui instansi kemenenterian, pemerintah daerah dan sejenisnya.
      Hak pengelolaan ini dimungkinkan di berikan hak sekunder berupa Hak Guna Bangunan maupun Hak Pakai dengan dasar perjanjian antara pengelola Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga yang membutuhkan. Hak Pengelolaan tetap ada namun di atasnya ada Hak Guna Bangunan, bukan Hak pengelolaan ditingkatkan jadi Hak Guna Bangunan. Hak Pengelolaannya akan tetap ada dan kedua hak tersebut tercantum dalam sertifikat, tertulis :”HGB diatas Hak Pengelolaan”. Namun demikian karena suatu hal Hak Pengelolaan dapat dilepaskan oleh pemerintah, sehingga masyarakat dapat mengajukan permohonan Hak primer atas tanah tersebut baik berupa HGB maupun Hak Milik. Demikian pak Suparjiyono, semoga jawaban saya bisa memberikan penjelasan bagi bapak.

  1. Apakah Hak Pengelolaan yang dipegang oleh Pemda adalah istilah resmi dari yang sering disebut “tanah kota praja”? Untuk bidang tanah dengan hak seperti itu apakah bisa dimintakan atau diurus agar menjadi hak milik perorangan, atau hanya bisa terbatas HGB di atas Hak Pengelolaan? Boleh diinfokan landasan aturan hukumnya? terima kasih

    1. Tanah kita praja bukan HPL. HPL itu tanah negara yang dikelola oleh instansi pemerintahan dan hanya dapat diajukan hak sekunder berupa HGB dan HP diatasnya. HPL berveda dan bukan tanah kota praja. Itu kemungkinan yang dimaksud termasuk tanah yang masih belum dikonversi menjadi hak hak sesuai UU Agraria (Hak Milik , HGB, Hak Pakai, Hak Guna Usaha). Tanah yang belum dikonversi diprioritaskan untuk dikonversi oleh yang selama ini menggunakan tanah tersebut. Namun jika selama ini tanah tersebut ditelantarkan, maka siapa yang menggunakan, mengelola atau menguasai secara fisik tanah itu dapat mengajukan permohonan hak atas tanah baik Hak Milik atau lainnya sesuai peruntukkannya. Landasan hukumnya permohonan hak ada di beberapa peraturan. Bapak bisa googling dengan kata kunci permohonan hak. Semoga membantu.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *