Saya berpraktek di daerah kabupaten, seringkali saya didatangi klien yang datang untuk mengurusjual beli tanahnya hanya dengan bermodalkan PBB dan kwitansi pembayaran yang sudah lama dibuatnya. Mereka biasanya datang untuk melakukan balik nama sertifikatnya. Jual beli yang mereka lakukan belum sah menurut hukum, karena tidak memenuhi asas “terang dan tunai”, jual beli tersebut dinamakan jual beli di bawah tangan. Akibat hukum dari jual beli bawah tangan ini cukup merepotkan, terutama di pihak pembeli.
Hukum Agraria yang berlaku di negara ini bersumber dari hukum adat. Asas terang dan tunai merupakan salah satu asas dari hukum adat, dimana yang berarti jual beli harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang (yaitu PPAT, Camat yang merangkap sebagai PPAT) dan harus ada pembayaran atas jual beli tersebut. Apabila kedua syarat tersebut telah dipenuhi baru jual beli tersebut dikatakan sah menurut hukum.Setelah jual beli dilakukan dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli, PPAT berkewajiban mendaftarkan jual beli tersebut ke kantor pertanahan setempat untuk melakukan balik namanya ke atas nama pembeli.
Apabila kita membeli tanah tanpa membuat akta PPAT dan tidak dilakukan balik nama maka kita tidak tercantum sebagai pemilik. Tidak ada gunanya kita memegang fisik dari sertifikat, jika nama kita tidak tercantum sebagai pemiliknya. Apalagi jika pembeli telah membayar lunas harga jual belinya, hal ini akan berpotensi merugikan pembeli. Apabila suatu saat penjual meninggal atau hilang (tidak diketahui keberadaannya), maka pelaksanaan jual beli dan balik nama secara resmi akan terhambat, sebab penjual telah meninggal dan tanah tersebut menjadi obyek warisan, sehingga untuk melaksanakan jual beli diperlukan tandatangan seluruh ahli waris dan perlu melalui proses turun waris/balik nama ke atas nama pewaris. Apabila karena suatu hal jual beli belum bisa dilakukan secara resmi dengan akta PPAT (misal harga jual beli belum lunas, belum bersertifikat ), sebaiknya dibuat perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu jangan hanya memegang kuitansi pembayaran uang muka saja. Demikian pula jika seseorang meninggal dunia dan meninggalkan tanah sebagai warisan, sebaiknya jangan menunggu terlalu lama untuk melakukan balik nama ke ahli waris. Hal ini mungkin tabu bagi sebagian besar masyarakat kita sepertinya ahli waris sangat menginginkan warisan. Namun karena usia manusia tidak ada yang tahu, apabila ternyata salah satu ahli waris juga akhirnya meninggal sebelum dilakukan balik nama, maka proses balik namanya menjadi dua kali, tentu saja memakan waktu dua kali lebih lama dan dana dua kali besarnya.
Membaca artikel di atas,
Saya mempunyai masalah yg hampir sama. Cuman masalah yg saya hadapi semua proses balik nama atas nama pembeli sudah terjadi tetapi pelunasan belum selesai ( baru uang muka ) boleh minta keterangan??!!
Seharusnya dalam jual beli baru boleh balik nama jika telah lunas seluruh harga jual belinya.
Pada saat PPAT membacakan akta jual beli ada klausul bahwa seluruh harga jual beli telah dibayar seluruhnya. Bagaimana bisa terjadi demikian ?
Kalau belum lunas, seharusnya belum bisa balik nama. Saat pembuatan akta jual beli yang merupakan dasar balik nama sertifikat, akan ditanyqkan oleh PPAT mengenai harga jual beli apakah sudah lunas, dan akan diminta buktinya. Jika memang belum lunas akta jual beli tidak bisa ditandatangani.
saya jg ada permasalahan saya sudah pegang sertifikat tanah mau balik nama tp ahli waris yg punya tanah minta uang 100 jt bagaimana menghadapi hal seperti ini mohon penjelasannya
Ini memang menjadi masalah karena ahli waris merasa bukan mereka yang menjual dan tidak mendapatkan uang. Kadang ini jadi senjata mereka untuk meminta uang lebih pada pembeli. Inilah yang jadi resiko jika membeli tanah tanpa segerea balik nama. Penyelesaiannya jika ada pengikatan jual beli dapat dijelaskan bahwa jual beli tetap berlangsung sampao.ke ahli waris dan tanpa penambahan uang apapun. Namun jika tidak ada perjanjian pengikata jual beli, maka mau tidak mau harus melakuka pe dekqtan da musyawarah dengan pihak ahli waris. Kecuali anda.maunmasuk jalur hukum dengan gugatan.
Mohon penjelasan…. sy beli sebidang tanah dari developer, sdh ada akta jual beli dan sertifikatnya tapi sertifikat blm sy balik nama masih atas nama pemilik developer tsb dan orangnya jg entah kemana sulit sy mencarinya karena developer tsb sdh bangkrut lama bagaimana cara balik namanya terima kasih.
Mengapa bisa ada akta jual beli namun tidak balik nama? Akta jual bel
Mengapa bisa ada akta jual beli namun tidak balik nama? Akta jual beli wajib didaftarkan balik nama dalam waktu 7 hari kerja.
Mungkin bapak bisa mencari ppat yang membuat akta jual belinya di untuk dimintakan pertanggungjawabannya.
Saya sudah beli rumah cukup lama namun ingin proses balik lama pihak penjual sulit di hub langkah apa yg harus saya lakukan terimakasih
Saya sudah lama beli rumah dan sudah lunas, tapi belum balik nama, akte jual belipun tidak ada.
Sertifikat asli sudah sama saya, penjual sudah tidak tahu sekarang tinggal dimana. Bagamana caranya balik nama sertifikat tersebut. Terimakasih
Sy sdh beli tanah kosong pd thn 2010..dan hanya di buktikan dgn sebuah kwitansi…sertifikatx sdh ada..namun sy tdk buatkan akta jual belix sampai 2016 sy bangun rmh di atas tanah kosong itu…sekarang 2018 ini sy mau bikinkan akte jual belinya dan jg balik nama sertifikat…kira kira berapa biaya utk pembuatan akte jual beli tersebut? Dan apa boleh kita bikinkan akte jual belinya berdasarkan harga yg sy belikan pd thn 2010? Sebab kata pegawai kelurahan tdk boleh berdasarkan harga jual pd saat itu…sebab yg jd patokan utk pembuatan akte jual beli hrs berdasarkan harga sekarang sesuai dgn besaran jumlah SPPT PBB yg sekarang…sedangkan pd saat sy beli tanah tersebut msh dlm keadaan kosong..jd manakah yg hrs jd patokan sy utk pembuatan akte jual belinya yg sesuai dgn peraturan pemerintah? Mohon penjelasanx…dan trimakasih
Boleh pakai harga saat itu, tapi pembayaran pajak jual beli sesuai nilai pasaran saat ajb
orang tua saya pertama kali beli tanah, dan sertifikat tanah nya sudah ada ditangan ibu saya puluhan tahun yg lalu, cuma nama ibu saya atau pembeli tidak tercantum disertifikat,
,apakah itu karna belum balik nama ya??
mohon jawabannya
Lakukan bqlik nama dengan segera membuat akta jual belinya. Penjual ditemui dan diajak buat AJBnya
saya mau beli rumah, tapi pemilik SHM dan pewarisnya sudah meninggal..bagaimana cara mengurusnya?
mohon jawabannya
Pasti ada ahliwarisnya lagi pak. Tergantung hukum waris yang berlaku bagi ahli warisnya tersebut. Nanti ahliwaris seterusnya yang akan melakukan jual beli dgn bapak.